Como calcular mais-valias na venda de casa em Portugal (2026)

O que é a mais-valia imobiliária

A mais-valia é o ganho obtido na venda de um imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda e o valor pelo qual o imóvel foi adquirido — ajustado pelas despesas dedutíveis e pela desvalorização da moeda. Em Portugal, a mais-valia da venda de habitação é tributada em sede de IRS — categoria G.

Fórmula oficial

A AT (Autoridade Tributária) usa a seguinte fórmula:

Mais-valia = Valor de venda − (Valor de aquisição × Coef. desvalorização) − Encargos − Despesas

• Valor de venda: preço da escritura (ou VPT, se superior).
• Valor de aquisição: preço pago na compra (ou VPT/valor herdado, conforme o caso).
• Coeficiente de desvalorização: tabela publicada anualmente pela AT, aplicável se a compra ocorreu há mais de 24 meses.
• Encargos: obras de valorização nos últimos 12 anos, devidamente faturadas.
• Despesas: IMT pago, Imposto do Selo, escritura, registo e comissão da imobiliária na venda.

Como é tributada

Para residentes em Portugal e tratando-se de habitação, apenas 50% da mais-valiaé considerada para efeitos de IRS, sendo somada aos restantes rendimentos e tributada às taxas gerais (escalões de 13% a 48% em 2026).

Há isenção total ou parcial se reinvestir o valor de realização na compra, construção ou amortização de crédito de outra habitação própria permanente na UE/EEE, no prazo de 36 meses após (ou 24 meses antes da) venda.

Exemplo 1 — Sem reinvestimento

• Comprou em 2015 por 150.000 €.
• Pagou IMT + Selo + escritura: 4.500 €.
• Fez obras com factura em 2021: 12.000 €.
• Vende em 2026 por 250.000 € (comissão 5% = 12.500 €).
• Coeficiente de desvalorização 2015 → 2026 (exemplo): 1,10.

Cálculo: 250.000 − (150.000 × 1,10) − 4.500 − 12.000 − 12.500 = 56.000 € de mais-valia.

Em IRS: 50% × 56.000 = 28.000 € somam ao restante rendimento. Com taxa marginal de 35%, o imposto a pagar ronda os 9.800 €.

Exemplo 2 — Com reinvestimento parcial

Da venda anterior (250.000 €), o saldo após amortizar o crédito existente é 200.000 €. Reinvestiu 150.000 € na compra de nova HPP. A parte tributável da mais-valia reduz-se proporcionalmente:

Mais-valia tributável = 56.000 × (1 − 150.000 / 200.000) = 14.000 €

50% × 14.000 = 7.000 € somam ao rendimento. Com taxa marginal de 35%, o IRS desce para cerca de 2.450 €.

Exemplo 3 — Imóvel herdado

Se recebeu o imóvel por herança em 2010 com VPT de 80.000 € e vende em 2026 por 220.000 €, considera-se como valor de aquisição esse VPT atualizado pelo coeficiente. Despesas elegíveis continuam dedutíveis. A regra dos 50% e o reinvestimento aplicam-se da mesma forma.

Casos de isenção

• Imóveis adquiridos antes de 1989 — isenção total de IRS.
• Reinvestimento total em HPP — isenção integral da mais-valia.
• Maiores de 65 anos / reformados — podem reinvestir em PPR ou produto de poupança até 5 anos após a venda.

Porque vender com um consultor paga menos imposto

A comissão paga à imobiliária / consultor imobiliário é uma das despesas 100% dedutíveis ao valor da mais-valia, ao abrigo do art.º 51.º do CIRS. Na prática, cada euro de comissão reduz a base tributável e, dependendo do seu escalão de IRS, devolve-lhe entre 13% e 48% sob a forma de imposto que não paga.

• Exemplo: comissão de 12.500 € num escalão marginal de 35,5% → poupa ~2.219 € de IRS (12.500 × 50% HPP × 35,5%).
• Para não-residentes (regra dos 100%), a poupança quase duplica.
• O consultor ainda traz preço de venda superior (estudos de mercado apontam +5 a +10%) e poupa-lhe tempo, visitas e burocracia.

Resultado prático: vender por conta própria raramente compensa. A comissão “custa” menos do que parece e o preço final tende a ser maior.

Erros frequentes a evitar

• Esquecer de declarar a venda no anexo G do IRS — gera coima.
• Não guardar facturas das obras — sem factura não há dedução.
• Confundir comissão da imobiliária da compra (não deduz) com a da venda (deduz).
• Reinvestir noutro país fora da UE/EEE — perde a isenção.

Informação geral, sem valor de aconselhamento fiscal. As regras podem mudar — confirme sempre com a Autoridade Tributária ou um consultor certificado.