Blog do Imobiliário

Simulador de Mais-Valias

Estime o IRS a pagar na venda da sua casa em Portugal. Inclui coeficiente de desvalorização da moeda, despesas dedutíveis, obras, reinvestimento em HPP e regra dos 50%.

1. Aquisição

2. Venda

100% dedutível à mais-valia — reduz directamente o IRS a pagar.

3. Estatuto fiscal

4. Reinvestimento em nova HPP (UE/EEE)

Tem 24 meses antes ou 36 meses depois da venda para reinvestir.

5. IRS

IRS estimado a pagar
10 738,75 €

Detalhe do cálculo

Valor de aquisição × coef. 1.15172 500,00 €
Total de despesas dedutíveis17 000,00 €
Mais-valia bruta60 500,00 €
Valor de realização (venda − comissão)237 500,00 €
Saldo reinvestível (realização − dívida)157 500,00 €
% reinvestida0%
Mais-valia tributável60 500,00 €
Base colectável (50% — HPP)30 250,00 €
× taxa marginal 35.5%10 738,75 €
Poupou 2218,75 € em IRS por ter vendido com um consultor: a comissão de 12 500,00 € é totalmente dedutível à mais-valia.

Aviso fiscal obrigatório: esta simulação é meramente informativa e não constitui aconselhamento fiscal. Os coeficientes de desvalorização monetária são atualizados anualmente por Portaria do Ministério das Finanças. O cálculo final depende dos restantes rendimentos, deduções à coleta, regime opcional para não-residentes UE/EEE e demais regras do CIRS. Confirme sempre com a Autoridade Tributária ou um Contabilista Certificado antes de qualquer decisão.

Como funciona o cálculo? Ler o guia completo

Quer uma análise personalizada da sua mais-valia?

Envie o seu caso e um consultor calcula com os números reais — incluindo a melhor estratégia de reinvestimento e a comissão como despesa dedutível.

Perguntas frequentes sobre mais-valias

VPT vs. escritura, comissão dedutível, reinvestimento, >65, não-residentes.

Que valor de aquisição uso: o da caderneta predial (VPT) ou o que paguei na escritura?+
Regra geral, usa-se o valor mais alto entre o preço da escritura de compra e o VPT à data da compra. Se comprou por 150.000 € mas o VPT era 90.000 €, considera os 150.000 €. Se comprou por 80.000 € e o VPT era 100.000 €, a AT considera 100.000 €. Em heranças e doações, o valor de aquisição é o VPT considerado para efeitos de Imposto do Selo.
E se o VPT actual for muito superior ao preço de venda?+
A AT compara o preço de venda com o VPT actualizado e assume o mais alto. Se vendeu por 200.000 € mas o VPT está em 240.000 €, a mais-valia é calculada como se tivesse vendido por 240.000 € — a menos que consiga provar o valor real da transacção (procedimento de prova do preço efectivo, art.º 44.º do CIRS).
Posso deduzir a comissão da imobiliária?+
Sim, 100%. A comissão paga na venda (com factura em nome do vendedor) é despesa dedutível ao abrigo do art.º 51.º do CIRS. É uma das deduções mais eficazes porque reduz directamente a mais-valia tributável.
E as obras que fiz na casa?+
Deduzem obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, desde que tenha factura com NIF. Pinturas periódicas e manutenção corrente não contam; remodelação de cozinha, casa-de-banho, chão, janelas, isolamento e ampliação, sim.
IMT e Imposto do Selo pagos na compra deduzem?+
Sim, tal como escritura e registo predial. Guarde sempre os comprovativos originais.
Sou residente e vou comprar outra casa — pago mesmo alguma coisa?+
Se reinvestir todo o valor de realização líquido (venda menos capital em dívida do crédito) na compra, construção ou obras de outra HPP na UE/EEE, dentro de 36 meses após ou 24 meses antes da venda, a mais-valia fica isenta. Reinvestimento parcial dá isenção proporcional.
Tenho mais de 65 anos, posso ficar isento?+
Sim, se reinvestir o valor de realização, no prazo de 6 meses, num PPR, fundo de pensões ou contrato de seguro financeiro do ramo vida, com renda mensal até 20 anos. Existe um tecto máximo anual (aprox. IAS × 20).
E se vendo com prejuízo (menos-valia)?+
Não paga IRS e ainda pode abater a menos-valia a mais-valias imobiliárias futuras nos 5 anos seguintes, desde que declare no Anexo G.
Sou não-residente. Muda alguma coisa?+
Sim. Não-residentes fora da UE/EEE são tributados sobre 100% da mais-valia (não há a regra dos 50%), à taxa autónoma de 28%. Residentes na UE/EEE podem optar pelo regime de residentes (50% + escalões) — normalmente mais vantajoso.
Preciso mesmo de um consultor imobiliário? Não posso vender sozinho?+
Pode — mas na maioria dos casos sai mais caro. Três razões:
  • Preço final superior. Imóveis vendidos com consultor fecham 5% a 10% acima do valor obtido em venda particular.
  • A comissão paga menos IRS. É 100% dedutível — o Estado "devolve" entre 13% e 48% da comissão sob a forma de imposto que deixa de pagar.
  • Segurança jurídica. CPCV, ónus, licenças, certificado energético, bancos e notário — um erro custa mais que a comissão inteira.
Quando declaro a venda?+
No IRS do ano seguinte ao da venda, no Anexo G. Guarde escritura, facturas de obras, comprovativos de IMT/Selo/registo e factura de comissão.